Лайфхак от «Метриум»: Как не попасться на крючок недобросовестного риелтора
Компания: Метриум
В отличие от многих европейских стран, в России деятельность риелторов не лицензируется и не регулируется законом. По сути, риелтор – это посредник между продавцом и покупателем, выполняющий роль «переговорщика»: он помогает договориться о цене, условиях реализации, сглаживает спорные моменты. Чтобы быстрее продать квартиру на своих условиях, недобросовестные агенты нередко прибегают к сомнительным практикам. Эксперты компании «Метриум» раскрывают популярные уловки неблагонадежных риелторов и рассказывают о том, как уберечься от обмана.
Налетай, торопись!
Одна из распространенных уловок, которыми грешат недобросовестные риелторы, – это искусственно созданный ажиотаж. Агент может поделиться с сомневающимся клиентом информацией о том, что есть и другие интересанты, которые находятся в шаге от заключения сделки. Нередко иллюзия правдоподобия создается за счет подстроенной ситуации. Например, при показе риелтор намеренно торопит потенциального покупателя, поскольку якобы сразу же после него назначен еще один показ, или получает звонок, который удивительным образом касается той же самой квартиры. В первом случае клиент не успевает как следует осмотреть квартиру и упускает неочевидные недостатки. Во втором – может отказаться от просмотра других вариантов и принять поспешное и не вполне обдуманное решение. Агент по недвижимости рассчитывает на то, что покупатель согласится на все условия, особо не раздумывая, поскольку буквально на пороге вскоре появится конкурент, которого, возможно, просто выдумали.
Совет:
Не стоит принимать решение сразу же после показа. Необходимо взвесить все «за» и «против», и подумать как минимум еще один день. Даже небольшая пауза поможет трезво взглянуть на ситуацию и понять, действительно ли это подходящий вариант.
Любой каприз за ваши деньги
Еще один сомнительный прием – это показ неликвидных квартир. Риелтор намеренно искажает реальную рыночную картину в глазах клиента, заявляя, что в запланированном бюджете (например, до 7 млн рублей) найти достойный вариант невозможно и без доплаты не обойтись. Для большей убедительности агент подбирает для показа квартиры в «убитом» состоянии, с плохим видом из окон, оживленными автомагистралями по соседству и т. д. В результате отчаявшийся покупатель соглашается доплатить, лишь бы найти что-то более приличное. Разумеется, риелтору это только на руку: выбор квартир расширяется, комиссия повышается. При этом в реальности даже в изначальном бюджете вполне можно было найти неплохие квартиры.
Совет:
Не следует считать слова риелтора истиной в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне. Эти нехитрые действия помогут составить объективное представление о рынке.
На короткой ноге
С недоверием стоит отнестись и к излишней открытости риелтора. Профессионал не должен переходить грань между дружелюбием и вторжением в личное пространство клиента. Обсуждение личных тем, не связанных со сделкой, может вестись с целью втереться в доверие для дальнейших манипуляций. Вполне возможно, что агент пытается усыпить бдительность клиента, чтобы навязать ему свои условия, например, убедить снизить цену на продаваемую квартиру или, наоборот, согласиться на покупку переоцененного варианта.
Совет:
Выстраивать диалог с риелтором стоит, оставаясь в рамках делового общения, по крайней мере до завершения сделки. Тогда станет ясно, чем было продиктовано желание агента установить более близкий контакт – велением души или же стремлением манипулировать.
Еще один дубль
Не менее распространенная практика – создание дублей объявлений о продаже квартиры, но с заниженной ценой, не согласованной с собственником. Так неблагонадежные агенты собирают максимальный спрос с рынка, чтобы быстрее реализовать квартиру на своих условиях. Обман затрагивает как продавца, так и покупателя. Клиенты звонят по фейковому объявлению и идут на просмотр квартиры, обладая заведомо ложной информацией. Когда находятся желающие выйти на сделку, риелтор пытается оказать на собственника давление, и продавец соглашается на более низкую цену, если не хочет упустить реального покупателя. Таким образом, риелтор облегчает себе задачу по поиску клиентов и сокращает сроки продажи квартиры.
Этот же прием нередко используется как инструмент недобросовестной конкуренции между брокерами. Неблагонадежные конторы создают фейки объявлений с заниженной ценой или не убирают со своего сайта реализованные объекты, чтобы расширить базу, получить максимальное количество звонков, а затем убедить интересанта рассмотреть другой объект.
Совет:
Продавцу квартиры следует прописать в договоре порядок отчетности агентской стороны за свои действия по продаже квартиры. Тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты, что позволит избежать появления дублей. Помимо этого, клиент может самостоятельно проверить основные базы объявлений: обычно в них указывается адрес объекта и мобильный телефон риелтора.
Не ирония судьбы
Еще более опасная практика – это показ одной квартиры, а продажа другой. Риелтор вводит клиента в заблуждение относительно объекта реализации: делает фотографии и приглашает на просмотры квартиры с хорошим ремонтом, а на самом деле продает жилье в плохом состоянии. Заподозрить обман не всегда просто, особенно если речь идет о типовой застройке в спальном районе. В темное время суток брокер привозит клиента непосредственно к подъезду, чтобы тот не успел заметить номер дома. На этапе заключения сделки в договоре указывается уже настоящий адрес продаваемой квартиры, и покупатель становится собственником жилья, которое никогда раньше не видел.
Совет:
Мошенническая схема основана на невнимательности клиента, и избежать обмана достаточно просто: при просмотре следует обратить внимание на такую «мелочь», как номер корпуса.
Темное прошлое
Недобросовестные агенты могут скрывать от потенциальных покупателей некоторые аспекты сделки. Иногда эта информация не влияет на качественные характеристики самого предложения. Например, состоятельный клиент решил продать элитный коттедж из-за разбойного нападения, которое было совершено на его дом. В этом случае риелтор может скрыть от покупателя истинную причину продажи. Однако недобросовестные агенты умалчивают и о более существенных аспектах, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Например, о банкротстве собственника.
Совет:
Перед сделкой следует запросить выписку из ЕГРП, проверить продавца на банкротство и т. д. Также стоит учитывать, что объекты недвижимости, особенно дорогостоящие, нередко выставляются на продажу сразу через несколько агентств, поэтому клиент может составить собирательный образ объекта, запросив информацию в разных источниках.
Дополнительная информация: «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 157 проектов новостроек общей площадью 7,7 млн кв.м. Ежемесячно компания реализует в среднем 20-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2019 г. под управлением «Метриум» было реализовано 300 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2019 году компания «Метриум» стала «Консультантом года» в жилой недвижимости по версии премии Proestate & TOBY Awards. В 2018 году – «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards.
