Лайфхак от «Метриум»: Как объединить квартиры в новостройке
Компания: Метриум
За последние пять лет средняя площадь квартир в новостройках массового сегмента снизилась с 62 кв. м до 58,4 кв. м. Ради увеличения площади некоторые клиенты приобретают несколько квартир для их дальнейшего объединения. Об особенностях проведения такой перепланировки рассказали эксперты компании «Метриум».
Как объединять?
Объединение квартир считается одним из самых сложных типов перепланировок, поскольку обычно затрагиваются несущие конструкции, а значит, от качества проведенных работ зависит устойчивость всего здания. Различают два типа объединения: горизонтальное (двух соседних квартир) и вертикальное (объектов, расположенных друг над другом).
Горизонтальное объединение
Установка дверного проема в общей стене двух смежных квартир – самый простой способ превратить две квартиры в одну большую. Чаще всего объекты объединяются через кухню – получается просторная кухня-гостиная, которая идеально подходит для большой семьи. Нередко объединение происходит через прихожую, часть которой используется как кладовая комната. Наконец, наименее удобный вариант – это соединение через жилые спальни. В таком случае в квартире появляются две проходные комнаты.
Выбор места для дверного проема зависит от расположения несущих стен – проще всего согласовать проект, в котором конструктив здания не будет затронут. Однако и в несущей перегородке возможна вырубка проема – в этом случае от собственника потребуется дополнительное усиление стены с помощью металлоконструкций. Наибольшие шансы на согласование любой перепланировки имеют собственники квартир на верхних этажах, изменение конструктива которых приводит к минимальной нагрузке на каркас всего дома.
Еще один вариант горизонтального объединения – с помощью лестничной клетки. Такой способ подходит для смежных квартир с общим тамбуром, в котором нет счетчиков и другого инженерного оборудования: мусоропроводов, электрощитов, датчиков пожарной сигнализации и пр. Однако, в отличие от первого варианта, придется согласовывать перепланировку с собственниками многоквартирного дома для оформления нескольких квадратных метров тамбура в собственность.
Вертикальное объединение
Объединение квартир, расположенных друг над другом, возможно с помощью устройства проема в потолочных перекрытиях и установкой лестницы. При желании ее можно заменить лифтом, однако обычно собственники останавливаются на первом, более бюджетном варианте. Для того, чтобы лестница скрадывала меньше полезной площади, в нее можно встроить скрытые системы хранения. Однако в любом случае она займет примерно 8-10 кв. м в обеих квартирах, поэтому объединять, например, две «однушки», нет большого смысла.
При вертикальном объединении квартиру логично разделить на две зоны: общественную с кухней, гостиной и приватную, где располагаются спальни. Причем собственник не имеет права разместить жилое помещение на месте кухни. Поэтому логично отдать ее под кабинет или гардеробную, а в «лишнем» санузле обустроить кладовую.
Можно ли объединить квартиру на этапе строительства?
Прежде чем приобретать несколько квартир с целью объединения, стоит проконсультироваться с застройщиком проекта. Развитие монолитного домостроения способствовало распространению квартир со свободными планировками. В отдельных новостройках техническая возможность для объединения квартир, продающихся блоками, изначально заложена проектом. Чтобы не оказалось, что приобретенные вами объекты нельзя объединить, нужно заранее попросить у девелопера поэтажный план здания. В редких случаях застройщики идут навстречу клиенту и еще на этапе строительства не возводят перегородку между смежными квартирами. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», такая лояльность продавца требует от него пересогласования всей рабочей документации.
«Ввод любого объекта в эксплуатацию возможен только при соблюдении согласованной проектной документации, в которой указаны характеристики каждой квартиры, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому, если девелопер идет навстречу клиенту и на этапе строительства объединяет соседние помещения, то ему потребуется заново проходить экспертизу, получать разрешение на строительство, менять проектную декларацию. Крайне редко застройщики готовы проходить все бюрократические этапы заново. Поэтому, даже если жилье продается блоками, его объединением покупатель должен заниматься самостоятельно уже после оформления собственности».
Куда обращаться?
Прежде чем ломать стены, покупателю необходимо получить разрешительную документацию на проведение перепланировки. Последовательность действий выглядит следующим образом.
Заказываем проект объединения квартир
Срок выполнения – от 10 дней до 2 месяцев, в зависимости от площади и сложности
Для создания проекта перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию с допусками СРО, подготовив следующие документы:
– Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на жилье;
– Поэтажный план дома от застройщика, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции;
– Технический паспорт на обе квартиры. Его необходимо заказать в БТИ.
Согласовываем проект перепланировки
Срок выполнения – 45 дней
Для согласования собственнику квартиры необходимо обратиться в любой МФЦ по месту регистрации или Жилищную инспекцию с выполненным проектом перепланировки в двух экземплярах. А с 2018 года жители столицы могут подать заявление на согласование перепланировки в электронном виде на сайте госуслуг, и там же отслеживать статус его рассмотрения.
Жилинспекция рассматривает заявление в течение 45 дней и затем выдает либо положительное заключение, что означает разрешение на перепланировку, либо мотивированный отказ с разъяснением о необходимой доработки проекта. Далее вы исправляете недочеты и снова подаете пакет документов до получения положительного решения. И только потом – приступаете непосредственно к ремонтным работам. Причем известны случаи, когда собственникам отказывали по 3-4 раза, что затягивало начало ремонта на несколько месяцев. Поэтому очень важно выбрать надежную проектную организацию с большим опытом, чтобы не тратить время на пересмотр проекта.
Проводим ремонт
Срок выполнения – 3-6 месяцев
Не забудьте заключить договор со строительной организацией, которая будет делать вам ремонт. В дальнейшем этот документ пригодится для согласования перепланировки. Кроме того, ваш прораб обязан заполнять журнал ремонтно-строительных работ, который будет выдан в Жилинспекции одновременно с разрешением на проведение перепланировки.
Дополнительная информация: «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
