Tekta Group: Здесь становится жарко – очередное повышение цен в Big Time
Компания: Метриум
Во II квартале 2019 года рынок новостроек Москвы пополнился 11 новыми проектами новостроек. За прошедший период массовых комплексов в продаже появилось немного, тогда как застройщики высокобюджетного жилья, напротив, внесли существенный вклад в предложение. Эксперты «Метриум» подготовили обзор наиболее перспективных для вложений новинок II квартала на столичном рынке новостроек.
Кто появился в продаже во II квартале
Во II квартале 2019 года на столичном рынке новостроек начались продажи в 11 проектах новостроек. Среди них три объекта – в комфорт-классе, пять – в бизнес-классе, и в премиум-классе – три.
По результатам анализа инвестиционной привлекательности новых проектов, эксперты «Метриум» выбрали три жилых комплекса. В них зафиксировано максимальное число инвестиционных преимуществ.
Проект: «Вестердам»
Класс: Комфорт
Район: Очаково-Матвеевское
Мин. стоимость: 6,8 млн руб. (38 кв.м)
Срок сдачи: II кв. 2022
Цель инвестиций: перепродажа, аренда
Среди новых проектов массового сегмента наиболее привлекателен с точки зрения инвестиций жилой комплекс комфорт-класса «Вестердам». Средняя стоимость квадратного метра на старте продаж составляет порядка 163 тыс. рублей, что ниже средней по сегменту (167 тыс. рублей) и по Западному административному округу (205 тыс. рублей), где реализуется проект. Комплекс отличается «демократичными» для западного направления столичного рынка новостроек расценками. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры – 6,8 млн рублей (38 кв.м), двухкомнатной – 7,7 млн рублей (520 кв.м), трехкомнатной – 13,3 млн рублей (85 кв.м). В проекте также предусмотрены студии. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности.
Второе преимущество жилого комплекса не столь однозначно. С одной стороны, проект реализуется на престижном направлении, в пределах МКАД. С другой стороны, он непосредственно соседствует с крупной дорожной развязкой (Аминьевское шоссе и ул. Генерала Дорохова). Этот фактор может насторожить покупателей, интересующихся покупкой квартир «для себя». Впрочем, эти же минусы превращаются в плюсы, если рассматривать проект для арендного бизнеса. Скорее всего комплекс получит удобный выезд на Аминьевское шоссе, а оттуда – на все ключевые магистрали запада и юго-запада Москвы. До ТТК можно добраться всего за 17 минут. Помимо этого, в пяти минутах ходьбы в 2021 году откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Также не стоит забывать, что на западе и юго-западе Москвы расположено много вузов, поэтому аренда сравнительно недорого жилья здесь будет интересна студентам.
Третье преимущество: проект возводит девелопер «Интеко» (15-я строчка в Едином реестре застройщиков по Москве). Компания давно работает на столичном рынке, причем специализируется на строительстве высокобюджетного жилья, что дает основание предполагать хорошее качество зданий. Помимо этого, реализация ведется через эскроу-счета.
К «слабым» местам проекта можно отнести отсутствие собственной социальной инфраструктуры, тогда как детские сады и школы района находятся на удалении от комплекса, причем они «отрезаны» от него Аминьевским шоссе. Масштаб проекта немалый – 1 700 квартир, а это значит, что конкуренция для инвесторов будет значительной. Наконец, серьезный минус с точки зрения вложений в аренду – отсутствие отделки от застройщика.
Резюме: проект «Вестердам» хорошо подходит для инвестиций на раннем этапе реализации с перспективой перепродажи жилья до завершения или после строительства. По оценкам экспертов «Метриум», средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. Также жилье хорошо подойдет для сдачи в аренду. Студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры впоследствии принесут порядка 8-10% годовых.
Проект: «Река»
Класс: Премиум
Район: Раменки
Мин. стоимость: 43,8 млн руб. (87 кв.м)
Срок сдачи: IV кв. 2021
Цель инвестиций: сбережение, перепродажа
Во втором квартале на Западе Москвы появился еще один проект с инвестиционным потенциалом – жилой комплекс премиум-класса «Река». Сравнительно небольшие стартовые расценки в сочетании с редким для премиального сегмента архитектурным форматом и расположением делают его удачным для сберегательных инвестиций.
«Река» – это клубный дом, состоящий из 115 квартир. Такое ограниченное количество лотов – редкость для новостроек, в том числе премиального сегмента, где сейчас господствуют жилые комплексы, сопоставимые по плотности заселения с массовыми ЖК. При этом схожие «камерные» объекты можно найти в основном в центре Москвы с известными экологическими издержками, тогда как в «зеленых» и природных локациях таких объектов мало. Помимо «Реки», в Раменках реализуют четыре проекта премиум-класса, но в каждом из них количество квартир заметно больше: «Воробьёв дом» (135), Snegiri Eco (193), «Вишневый сад» (230), «Долина Сетунь» (459). Всего же в ЗАО насчитывается 7 проектов премиум-класса, большинство из которых не относится к клубным по своему масштабу.
Второе инвестиционное преимущество проекта – стартовая цена, которая составляет порядка 467 тыс. рублей за кв.м. При этом средняя стоимость квадратного метра по сегменту в ЗАО – 493 тыс. рублей, а по району Раменки и ближайшим конкурентам – 648 тыс. рублей за кв.м. Минимальная стоимость двухкомнатной квартиры составляет 43,8 млн рублей (87 кв.м), трехкомнатной – 52,4 млн (130 кв.м), четырехкомнатной – 57,2 млн (153 кв.м), а квартиры с террасой – 120,6 млн рублей (234 кв.м).
Помимо указанных выше экологических преимуществ расположения (долина реки Раменки), комплекс находится недалеко от Мичуринского проспекта, по которому за 12 минут можно доехать до ТТК, а также в пяти минутах ходьбы до метро «Мичуринский проспект».
Среди прочих преимуществ можно отметить тот факт, что объект возводит крупный и опытный застройщик, не являющийся новичком» на рынке премиального жилья, – «Дон-Строй». Он занимает 4-ю позицию в Едином реестре застройщиков по Москве.
Резюме: жилой комплекс «Река» хорошо подходит для приобретения жилья с целью долгосрочного сохранения крупного вложения. На этот период квартиру в комплексе может использовать и сам инвестор. По оценкам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в проекте может возрасти на 20-25% за период строительства. Учитывая актуальность новостройки, она еще долго будет сохранять высокую ликвидность после сдачи в эксплуатацию.
Дополнительная информация: «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 122 проекта общей площадью 6,5 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 25-30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2018 г. под управлением «Метриум» было реализовано 320 тыс. кв.м – 10% объема первичного рынка недвижимости в старой Москве.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
