Лайфхак от IKON Development: Как инвестировать в небоскреб?
Компания: Метриум
Высотки (здания от 100 метров) становятся неотъемлемой частью московского горизонта, и не в последнюю очередь к этому должны подготовиться инвесторы. Эксперты Ikon Development рассказывают, как правильно вкладываться в небоскребы.
Стратегия 1: заработать на перепродаже
Первый и наиболее популярный вариант инвестирования – покупка квартиры на ранней стадии строительства комплекса с последующей перепродажей на позднем этапе. За это время стоимость жилья в проекте возрастает и разницу между закупочной и продажной ценой инвестор забирает себе.
Когда входить
Чтобы обеспечить максимальную прибыль, необходимо как можно раньше вложиться и как можно позже выйти из проекта новостройки. Желательно – до ввода в эксплуатацию. После возникают доп расходы: как только готовая квартира станет собственностью инвестора, за нее придется платить имущественный налог, а также коммунальные платежи, которые снизят доходность. Как правило, за 1,5-3 года строительства можно выручить порядка 20-30% вложений сверх инвестиций.
При этом важно учитывать, что высотные проекты пользуются повышенным вниманием покупателей, поэтому застройщики таких объектов нередко повышают цены интенсивнее, чем делают их коллеги в среднем по рынку. Иногда за один год средний «квадрат» может подорожать на 15-20%. Особенно часто это происходит в изначально недооцененных проектах.
Но есть и подводный камень: высотные новостройки возводятся обычно минимум за 2,5-3,5 года. Поэтому следует поделить соответственно и инвестиционную выручку, чтобы сопоставить доходность вложений, скажем, с годовым депозитом.
Что покупать
При выборе квартиры инвестору следует ориентироваться на наиболее дефицитные предложения в проекте. Обычно в массовых новостройках меньше всего трёхкомнатных и многокомнатных квартир, которые составляют соответственно 23% и 3% рынка. Немного и студий (около 6%). В высокобюджетном сегменте структура предложения, как правило, более сбалансированная. Однако есть концептуально различные проекты, в которых может быть перекос в сторону, скажем, небольших или, напротив, семейных квартир. Поэтому нужно понять – каких именно квартир в данном проекте меньше всего и покупать именно их. Можно выбрать и «крепкого середняка» – двухкомнатную или однокомнатную квартиру, однако в этом случае инвестору придется конкурировать с большим количеством аналогичных предложений.
Вычленив самые дефицитные предложения, необходимо выбрать наиболее ликвидные из них. Первое – оцените качество планировки. Избегайте квартир с нефункциональной площадью, неправильной формой комнат, со стояками коммуникаций посреди комнат и т.п. Второе – обратите внимание на расположение квартиры на этаже. Выбирать следует объект, размещенный подальше от лифтовых шахт и входных дверей межквартирного холла. Также нужно избегать квартир, расположенных в прямых углах корпусов здания.
Помимо этого, в высокобюджетном сегменте следует поискать комплексы, в которых после сдачи девелопер предусмотрел гостиничный сервис – это все еще редкость даже для премиального сегмента, поэтому привлекает внимание покупателей. К примеру, в комплексе Chkalov доступна такая опция в режиме 24/7.
На каком этаже
Видовые характеристики – основное преимущество высотного жилья, за которое в высокобюджетных сегментах публика готова доплачивать. Значительная часть покупателей предпочитает высотное жилье бизнес- и премиум-класса как раз благодаря красивым видам из окна. Разница в стоимости жилья в небоскребах на первом и последнем этажах может достигать 50%. Однако с целью инвестирования лучше приобретать квартиры выше середины здания, но не на последних (самых дорогих) этажах. В этом случае разница в цене по сравнению с нижними этажами достигает 15-20%.
В высотках массового сегмента клиенты ориентируются прежде всего на доступные цены, поэтому спрос на видовые квартиры невысокий. В небоскребах комфорт-класса лучше приобрести объект на средних этажах. По сути, такая квартира станет компромиссом между хорошими видами и привлекательной стоимостью.
Стратегия 2: заработать на аренде
Второй вариант – покупка квартиры для сдачи в аренду. Жилье приобретается на долгий срок, при необходимости проводится ремонт, после ввода комплекса в эксплуатацию квартира сдается в наем.
Когда входить
Купить квартиру для аренды можно на любой стадии строительства. Если инвестору начать арендный бизнес, и он рассчитывает в скорейшем будущем получить первые доходы, то следует выбрать готовые новостройки или объекты, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие месяцы. В последнем случае инвестор сэкономит порядка 3-5% вложений перед финальным повышением цены.
Однако инвестируя на раннем этапе, можно сэкономить 20-30%, правда, арендный бизнес начнется через 2-3 года. При этом доходность вложенного капитала будет выше, чем при покупке более дорогого и готового объекта.
Что покупать?
Для сдачи в аренду выгоднее приобретать апартаменты. Этот тип недвижимости примерно на 15-30% дешевле аналогичных по классу квартир, расположенных в том же районе. Экономия повышает доходность вложений, а будущим арендаторам юридический статус жилья не важен.
В высокобюджетных высотках наиболее удобными для сдачи в аренду станут либо маленькие двухкомнатные квартиры (50-60 кв.м), либо большие однокомнатные квартиры (40-45 кв.м). Для арендного бизнеса могут подойти и небольшие студии (около 30 кв.м), однако такие инвестиции имеют смысл, если рядом с новостройкой будет расположен престижный вуз, так как подобное жилье обычно интересует студентов и их родителей.
Кроме того, студии в высокобюджетных высотках можно сдавать в краткосрочную аренду – часто такие комплексы расположены в историческом центре вблизи удобных транспортных узлов. Видовые характеристики небоскреба только добавят привлекательности этим объектам в глазах туристов. Доходность окажется на 3-5% выше, чем при долгосрочном найме.
«При выборе высотной новостройки для инвестиций я также рекомендую обращать внимание на масштаб комплекса, – говорит Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development. – Не следует ориентироваться на огромные небоскребы, подобные тем, что возводятся в Москва-Сити. Непрофессиональный инвестор, скорее всего, не выдержит конкуренции с предложением застройщика и других предприимчивых покупателей высотного жилья. На мой взгляд, лучше приобрести объект в комплексе, насчитывающим не больше 450-500 предложений. Так удастся выдержать конкуренцию и не потерять в прибыли, идя на уступки покупателям».
«Спрос на высотное жилье очень высок, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум». – По итогам 2018 года два самых продаваемых проекта новостроек в Москве (в пределах МКАД) оказались высотными комплексами. Причем они относятся к разным ценовым сегментам – комфорт- и премиум-классу. Таким образом, инвестировать в высотные комплексы можно независимо от их класса, и главным критерием выбора новостройки можно считать только ее ликвидность в рамках своего сегмента».
Дополнительная информация: «Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 125 проектов общей площадью 7,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.
В 2018 году компания «Метриум» стала «Лучшим консультантом» по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».
«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости.
