Новая квартира. Ипотека. Тенденции и ожидания — 2017
Компания: ТТ Финанс
По словам заместителя директора Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ивана Власенко доля ипотеки растет, но это происходит за счет недорогого сегмента на жилищном рынке. Отсюда эффект — падение размера среднего чека по кредиту. «Порядка 2,35-2,4 млн. рублей — средний чек в нашем банке в 2016 году, а нынешнем уже лишь - 2,2 млн. рублей, — сообщил он. — «При этом Санкт-Петербургскому филиалу Россельхозбанка удалось за полгода увеличить ипотечный кредитный портфель в 1,5 раза - до 9,2 млрд рублей».
Начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала банка ВТБ в Санкт-Петербурге Ольга Патракеева, сообщила, что ВТБ банк в Петербурге по итогам первого полугодия этого года, нарастил количество выданных ипотечных кредитов на 38% (относительно января-июня 2016 г.), соответственно объем кредитования в рублях увеличился на 52%. За 6 месяцев 2017 года было выдано около 600 ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 млрд рублей.
Объемы выдачи ипотеки филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге в первом полугодии выросли более, чем на 15%, по сравнению с таким же периодом 2016-го года.
!Всего за шесть месяцев этого года было выдано более 500 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,3 млрд рублей», — говорит Мария Батталова, и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. — «Традиционно клиенты в основном оформляют ипотечные кредиты на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса. В 1-м полугодии 2017 года мы также отмечаем рост спроса на жилье комфорт-класса, что подтверждает тот факт, что многие застройщики Санкт-Петербурга запустили в продажу новые объекты в данном сегменте жилья. В результате, мы отмечаем рост среднего чека. Сейчас по филиалу Абсолют Банка в Санкт-Петербурге он составляет около 2,4 млн. рублей».
По данным Марии Батталовой, средняя ставка на ипотечном рынке Санкт-Петербурга составляет 10,5-11% годовых.
«В настоящее время ставки на ипотечном рынке достигли своего исторического минимума. Сейчас они даже ниже, чем в период, когда действовала программа государственного субсидирования», — заметила она.
Да, есть расчет, что при инфляции 4% коммерческие кредиты под 6-8% вполне рентабельны. Но надо, чтобы такая инфляция была настоящей, а не декларируемой.
В «Россельхозбанке» сейчас ипотечный кредит обходится заемщику «с улицы» в 9,75-10% годовых. Эти проценты, кстати, ниже, чем были в период господдержки.
Но есть отдельные программы — когда снижаются проценты по конкретным объектам.
Ольга Патракеева, рассказала, что в банках группы ВТБ базовая ставка составляет 11%, минимальная - 10%. Такая низкая ставка предоставляется в рамках акции «Больше метров – меньше ставка» (на квартиры от 65 кв.м.) и для категорий клиентов «Зарплатный» и «Люди дела» (эти работники сферы образования, медицины, правоохранительных органов, администрации).
«Несмотря на общее снижение ставок по ипотеке, совместные программы банков и застройщиков будут продолжать пользоваться популярностью», — считает Мария Батталова. -После отмены ипотеки с государственной поддержкой запуск застройщиками таких программ стал одним из основных трендов ипотечного рынка, поскольку они позволяют поддерживать спрос в сегменте строящегося жилья.
Экономическая подоплека понятна: застройщик платит банку. В итоге, банки получают свою прибыль, застройщик спрос, а конечный покупатель — меньшие проценты по кредиту. Так что, скажем 7% по ипотеке не удивляют.
Абсолют Банк начал работу по развитию партнерских программ с застройщиками в Санкт-Петербурге в 2016 году. В настоящее время в рамках заключенных договоров с девелоперами, заемщики банка могут приобрести жилье в кредит в новостройках по процентным ставкам существенно ниже среднерыночных.
«К примеру, сейчас в Абсолют Банке действует программа по субсидированию процентной ставки совместно с ГК «РосСтройИнвест»», — рассказывает Мария Батталова. — Мы предлагаем клиентам два варианта субсидии: 8,9% на весь срок кредита и 8,4 процентов на 7 лет».
Практика ВТБ это подтверждает: отдельные застройщики субсидируют ставки, и тогда конечному заемщику кредит выдается под минимальный процент — от 6,1%. С рядом застройщиков у ВТБ партнерские соглашения, и для покупателей квартир в домах партнеров для заемщиков снижен первоначальный взнос до 10%, при том что его стандартный размер в ВТБ – 15%.
Такие программы являются скорее маркетинговым ходом для привлечения клиентов. Они составляют небольшую долю в выдачах, и вероятнее всего будут существовать только для того, чтобы в арсенале застройщиков были разные инструменты продаж, — подтвердила Ольга Патракеева. — В группе ВТБ требования к заемщикам традиционно консервативные. У нас нет программ с нулевым первым взносом. Собственников бизнеса рассматриваем только на основании официальных справок о доходах.
Но чудес не бывает. Застройщик эти затраты отбивает через цену квартиры. И клиенту нужны долгие подсчеты — что выгоднее: дешевый кредит или скидка.
«Да, подсчеты сложны и индивидуальны — ответ зависит и от ситуаций в семьях покупателей и от условий данного девелопера или банка», — считает Ольга Патракеева.
Например, есть программы, где пониженный процент предусмотрен на первые несколько лет кредита. Такие программы могут быть дополнительно выгодны для заемщиков, планирующих погасить долг досрочно.
В банке ВТБ средний чек ипотечного кредита в 2017 году вырос с 2,2 млн до 2,6 млн рублей, рост происходил плавно примерно по 70 тыс. рублей в месяц. Сейчас спрос на вторичное жилье приближается к первичному. Его доля с 42% - в 2016 году поднялась до 45% в 2017 году.
«Покупатели недвижимости в студиях теперь берут кредиты на более комфортное жилье в районах города с развитой инфраструктурой и транспортными системами. За комфорт приходится платить больше. Кроме того, снижение процентной ставки дает возможность увеличить размер кредита. Дело в том, что для банка важно, какую долю месячного дохода клиент будет тратить на выплаты по процентам. При снижении процента, заемщик за те же деньги имеет возможность выплачивать бОльший по размеру кредит», - пояснила Ольга Патракеева.
«По итогам первого полугодия 2017 года мы видим, что доля выдач на вторичном рынке выросла примерно на 8% по сравнению тем же периодом 2016 года и составляет сейчас 45% от общего числа сделок, проводимых филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. При этом объемы выдач ипотеки по вторичному рынку выросли более, чем на 40%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», - комментирует Мария Батталова. – «Что касается ставок, то за первое полугодие процентные ставки снизились на 1,25%, и сейчас Абсолют Банк предлагает клиентам ипотеку на вторичную недвижимость по ставке 10,25% при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ и первоначальном взносе от 15%. При этом, отсутствует градация ставки по первоначальному взносу, то есть процентная ставка едина, независимо от величины первоначального взноса».
